외국인 주택 매입 실거주 의무 강화

🚨핵심 요약

실거주 목적이 없는 외국인은 서울·수도권에서 주택을 매입할 수 없습니다!

📍 토지거래허가구역 지정

정부는 2025년 8월 26일부터 1년간 수도권 대부분 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이제 외국인이 해당 지역에서 주택을 구입하려면 반드시 지방자치단체의 사전 허가를 받아야 합니다.

🏢 서울시

전체 25개 자치구
모든 지역 포함

🌆 경기도

23개 시군
수원, 성남, 용인, 과천, 고양 등
(양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천 제외)

🏙️ 인천시

7개 자치구
중구, 미추홀구 등
(강화군, 옹진군 제외)

🏠 실거주 의무 조건

⏰실거주 의무 타임라인

허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내에 해당 주택에 입주

주택 취득 이후 최소 2년간 실거주 의무

사후 현장점검을 통해 실거주 여부 확인

📋 허가 신청 절차

📝제출 서류

외국인이 주택을 매입하려면 다음 서류를 제출해야 합니다:

국적 및 신분 증명서
자금조달 계획서 및 증빙서류
실거주 목적 입증 서류
기타 관련 증빙 자료

구분	내용
신청 기관	해당 주택 소재지 시·군·구청
심사 기준	실거주 목적 여부, 자금 출처의 적법성
허가 유효기간	허가일로부터 4개월 (입주 기한)

🚫 갭투자 차단

이번 규제로 전세나 대출을 끼고 주택을 매입하는 갭투자는 원천적으로 차단됩니다. 외국인은 실거주 목적이 명확하게 입증되어야만 주택 구입이 가능해집니다.

300억 들고 와도 집 못 산다는 표현의 의미: 고가 주택을 현금으로 매입하더라도, 실거주 의무를 충족하지 않으면 해당 매입 자체가 불가능해지므로 금전이 많아도 규제를 피할 수 없다는 의미입니다.

⚖️ 위반 시 제재 조치

💰이행강제금

부과 기준: 취득가액의 10% 이내에서 차등 부과

부과 방식: 실거주 의무를 이행할 때까지 반복 부과 가능

🔨행정 처분

허가 취소: 사후 현장점검에서 실거주 의무 미이행 적발 시 청문 절차를 거쳐 허가 취소 처분 검토

🎯 정책 목표와 배경

이번 조치는 최근 3년간 외국인의 수도권 주택 매입이 급증하면서 내국인의 주택 구입 기회를 제약하고 있다는 판단에 따른 것입니다. 특히 투기성 목적의 부동산 매입을 차단하고, 실제 거주 목적의 건전한 수요만 허용하겠다는 정부 의지가 담겨 있습니다.

📈현황

외국인 소유 비중 중 중국인이 전체의 56~65%를 차지하며, 2023~2025년 사이 서울 강남, 경기 주요 신도시, 인천 연수구, 영등포구 등을 중심으로 집중 매입이 활발하게 이루어졌습니다.

🔍 향후 전망

정부는 이번 1년간의 시행 결과를 지켜본 후, 시장 상황에 따라 기간 연장을 검토할 계획입니다. 또한 투기과열지구 내 주택 거래에만 적용되던 기존 규제에서 토지거래허가구역으로 확대 적용함으로써 더욱 강력한 규제 체계를 구축했습니다.

참고자료: 국토교통부 발표자료, 서울신문, 서울경제, 뉴스1, 한국공보뉴스 등 언론 보도

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